调控为了稳健 需求催生发展——新形势下房地产步入健康发展期

来源 : 中诚投资公众号 日期: 2021/11/08 作者 : 校 友

2021年以来,中国房地产行业面临着前所未有的压力。自去年的“三道红线”政策出台,房地产企业的融资受限,发展节奏整体放缓,部分房企为了满足“三道红线”的要求,被迫降价促销加速回款。而银行端的“两道红线”进一步加剧了房地产企业的融资难度,房企的资金压力导致拿地积极性不足,土地市场连锁降温,流拍事件频发。同时,这些政策也对购房者产生了影响,普通刚需购房者按揭贷款需求受限,一手房市场降温,改善型购房者二手房成交受限,首付成本剧增,购房热情消减。
      但政策又一直是房地产发展的最大外生变量。从近期东北哈尔滨等地保障房地产平稳发展,鼓励刚需购房的救市政策开始,房地产市场的相关政策又有了新的变化。其中在9月24日,央行货币政策委员会会议中针对房地产行业就提出了“两个维护”,即“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。紧接着10月20日的金融街论坛年会上,刘鹤副总理、央行副行长潘功胜等国家高层相继表态,认为“目前房地产市场风险可控,未来合理的资金需求将会得到满足,房地产的健康发展态势不会改变。正如学者马光远指出:“这些信号,其实就是房地产开始转折的起点”,他分析,经过连续4年的楼市深度压缩,加上2020年的“黑天鹅” 新冠疫情影响,房市确实明显降温,但是如果到了冬天,你再继续泼冷水,那就不是降温,而是冻住了。这显然不符合“房住不炒”的主旨,故而本次政策的转向是一场“及时雨”,为四季度房地产行业的发展在政策层面提供了方向。

可以预见,未来在“房住不炒”的定位下,中国的房地产行业将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。房地产企业应当以“三道红线”为基础转变企业增长方式,将负债控制在合理区间。从财务杠杆驱动的规模扩张型企业向稳健发展的质量效益型企业转变,积极拓宽融资渠道和合作模式,控制拿地节奏,加快销售回款,增加现金流,降低“三道红线”相关指标,将负债率降到安全线内。保证房地产行业能够更加健康的发展下去,特别是那些激进型的企业,让其回归实体经济,稳扎稳打,在合理的利润区间中谋取长远发展。

在房企从规模扩张型企业向质量效益型企业转变的同时,购房者对美好生活的追求和提升居住品质的需求也日益增强,特别是一些新的需求将会为行业迎来新一轮的发展周期。

第一,家庭裂变催生的住房需求。据公开的信息披露,2010年我国家庭数量为4亿户,如今已经接近6亿,增速达23%,这个速度远远大于人口总量的增速。对比发达国家家庭户规模,预计我国家庭裂变速度仍有空间。随着独居生活方式、二胎和三胎政策的完全放开等因素,中国数以亿计的家庭总基数,在每一次家庭裂变中将催生不可忽视的新增住房需求。

第二,城市人口流动产生的住房需求。随着城乡一体化步伐的加快,城市与城市之间的人口互流动成为日益凸显的新趋势,尤其发生在一线与核心二线重点城市之间。据统计,2020年我国城城流动人口已经达到8000多万,2010年只有4600万,十年增加一倍,未来将会超过1亿的城城流动人口,每年在不同城市之间迁移,这对住房需求的冲击是巨大的。

第三,换房和改善需求比例逐步提升。中高收入家庭对品质住房的需求仍有很大的提升空间。这些家庭不再简单满足于“一宅一生”,对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求越来越大。从趋势上看,一方面,首改、再改以及旅居需求成为“新刚需”;另一方面,一、二线重点城市进入“换房”阶段,人们通过二手房市场和存量住房流通,“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”,一定程度上,换房已经成为一种刚性需求,成为支撑未来房地产市场空间的重要一极。

第四,社区化养老和大型养老的需求。我国人口快速老龄化形势严峻,预计到2035年老年人口将增至4.2亿人,占总人口的比重超过30%。在中国过去计划生育政策的影响下,未来大量的老年人面临无人养老的局面,专业的养老社区将是解决这类问题的关键,新的需求应运而生。

此外,从宏观经济层面来看,今年上半年我国GDP增速是12.7%,下半年可能会有所下降,但是维持全年6-8%的增长不成问题。未来几年中国经济发展的内生动力依然十分充足,还是会保持稳健的增长。而国民经济的多个领域都和房地产行业有着千丝万缕的联系。随着我国经济持续向好发展,人口不断向城市流动,我国的城镇化率还有继续提升的空间。人们对美好生活的向往和追求,对改善居住条件的期望与日俱增,新的购房需求不断涌现,优质的具有产品力的房子依然受到追捧,这将促使房地产市场在“房住不炒”前提下持续发展。因此,健康稳定将是房地产行业今后一段时间发展的主基调,未来房地产行业将步入健康发展期。

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